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Le diagnostic technique global, ou DTG, est un bilan complet de l'état général et de la performance énergétique d'un immeuble en copropriété. Créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 et défini aux articles L. 731-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, il décrit l'état apparent des parties communes, situe l'immeuble au regard de ses obligations réglementaires et chiffre les travaux à prévoir dans les dix ans.
Une précision s'impose d'emblée : le DTG n'est pas obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de dix ans. Deux situations seulement l'imposent, et ailleurs il relève d'un vote en assemblée générale.
Cette page détaille le contenu du rapport, les cas d'obligation, le vote, le budget et les interlocuteurs publics angevins. Éditée par une société indépendante qui ne réalise aucun diagnostic, elle renvoie vers des diagnostiqueurs et bureaux d'études intervenant à Angers.
Ce que contient exactement un diagnostic technique global
Le contenu du DTG est fixé par l'article L. 731-1 du Code de la construction et de l'habitation et comporte cinq volets obligatoires. Un rapport qui en omettrait un ne répondrait pas à la définition légale.
Les cinq volets du rapport
Chaque volet a une traduction concrète pour un conseil syndical qui prépare son budget, le dernier étant celui que la copropriété exploitera le plus longtemps.
| Volet réglementaire | Traduction pour la copropriété |
|---|---|
| État apparent des parties communes et équipements communs | Façades, toitures, réseaux, chaufferie, ventilation, ascenseur |
| État technique au regard des obligations légales | Écarts entre l'immeuble et ce qu'impose la réglementation |
| Améliorations de la gestion technique et patrimoniale | Pistes sur les contrats d'entretien et l'exploitation |
| Diagnostic de performance énergétique de l'immeuble | Volet énergie intégré, sans étude séparée |
| Évaluation sommaire du coût et liste des travaux à dix ans | Base du plan de travaux, économies d'énergie comprises |
Ce que le DTG ne couvre pas
Le DTG n'est ni un dossier de diagnostics de vente, ni une mission de maîtrise d'œuvre : il ne conçoit pas les travaux et ne consulte pas les entreprises. Il ne décide rien non plus, il éclaire un choix qui appartient à l'assemblée générale.
Dans quels cas le DTG est-il obligatoire
Le DTG n'est obligatoire que dans deux situations : la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans, et la demande de l'autorité publique lorsque l'immeuble présente des désordres. Savoir ce que contient le rapport ne dit pas encore si votre immeuble doit en faire établir un, et c'est là que la plupart des fiches prestataires se trompent.
La mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans
Toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans est précédée du DTG (art. L. 731-4 du CCH). L'âge s'apprécie à la date de la division en lots, pas à celle d'une vente ultérieure : le diagnostic intervient donc avant la division, ce qui en fait une étape de calendrier autant qu'une ligne de budget. C'est le cas le plus fréquent à Angers, où beaucoup d'immeubles anciens de centre-ville sont divisés en appartements.
La demande de l'autorité publique
Lorsque l'immeuble présente des désordres, notamment dans le cadre d'une procédure d'insalubrité ou de péril, le maire ou le préfet peut demander au syndic de communiquer un DTG pour vérifier l'état de bon usage et de sécurité des parties communes (service-public.gouv.fr, fiche F32059, mise à jour du 30 juin 2025). Le syndic doit alors le faire réaliser s'il n'existe pas, et l'opportunité de la mesure ne se discute pas en assemblée.
Le DTG volontaire, le cas de la plupart des copropriétés angevines
Hors de ces deux hypothèses, le DTG est facultatif. Le syndic doit toutefois inscrire la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale, ce qui oblige la copropriété à se prononcer. C'est le cas de la plupart des immeubles de la ville.
Pourquoi le parc immobilier angevin est particulièrement concerné
À Angers, 77,0 % des logements sont des appartements et plus de la moitié des résidences principales ont été construites entre 1946 et 1990 (INSEE, recensement de la population 2023). Cette structure du parc explique pourquoi la question revient dans tant d'assemblées générales angevines.
Un parc de logements très majoritairement collectif
La commune compte 93 492 logements en 2023, dont 71 974 appartements et 20 296 maisons, soit 77,0 % et 21,7 % du parc (INSEE, RP2023). L'entretien des parties communes concerne donc la majorité des logements de la ville. Autre donnée qui pèse sur les assemblées : 31,6 % seulement des ménages angevins sont propriétaires de leur résidence principale (INSEE, RP2023). Beaucoup de lots appartiennent à des bailleurs souvent absents, ce qui complique l'obtention des majorités.
Des immeubles construits entre 1946 et 1990
18 778 résidences principales datent de 1946 à 1970 (22,6 %) et 26 725 de 1971 à 1990 (32,1 %) selon le recensement INSEE 2023. Elles correspondent aux grands quartiers d'habitat collectif angevins : Belle-Beille et Monplaisir, aujourd'hui engagés dans le renouvellement urbain, se construisent à partir des années 1950, et la zone d'urbanisation prioritaire de la Roseraie est décidée en 1965 pour accueillir ses premiers habitants en 1968 (Ville d'Angers). Ces immeubles cumulent chauffage collectif d'origine, réseaux encastrés, façades vieillissantes et ascenseurs anciens, autant de sujets que le DTG sert à hiérarchiser.
Le bâti ancien du centre, tuffeau et schiste
À l'autre extrémité du parc, 6 244 résidences principales angevines datent d'avant 1919, soit 7,5 % du total (INSEE, RP2023). Ces immeubles associent maçonneries en tuffeau et en schiste et couvertures en ardoise, des matériaux dont les désordres relèvent de l'analyse de l'état apparent attendue dans un DTG.
Faire voter le DTG en assemblée générale
La décision de faire réaliser un DTG et ses modalités se votent à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Une fois l'intérêt du document admis, tout se joue sur la rédaction de la résolution et sur les devis qui l'accompagnent.
Inscrire la question à l'ordre du jour
C'est le syndic qui inscrit la question à l'ordre du jour, mais le conseil syndical peut en faire la demande, plusieurs semaines avant l'envoi de la convocation, afin que des devis soient joints à la résolution. Une résolution sans devis chiffré fait généralement reporter la décision d'une année.
La majorité applicable
Cette majorité correspond aux voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne comptent pas comme des voix contre, ce qui la rend plus accessible que celles applicables aux travaux eux-mêmes.
Comparer deux devis de DTG sans se tromper
Deux devis de DTG ne sont presque jamais construits de la même façon, et un écart de prix reflète souvent un écart de périmètre. Vérifiez donc :
- les bâtiments et équipements couverts, caves et parkings compris ;
- le nombre de visites sur site ;
- l'intégration du diagnostic de performance énergétique dans le prix ;
- le détail du chiffrage des travaux sur dix ans ;
- la restitution en assemblée par le professionnel ;
- l'attestation d'assurance et d'indépendance.
Comment se déroule une mission de DTG
Une mission de DTG combine trois temps : la collecte des documents de la copropriété, la visite de l'immeuble et de ses équipements, puis le rapport et sa présentation en assemblée générale. Le vote acquis, le conseil syndical devient l'interlocuteur du professionnel.
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Vote en assemblée générale
La réalisation du DTG et ses modalités sont adoptées à la majorité simple de l'article 24, devis à l'appui.
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Collecte des documents
Règlement de copropriété, plans, carnet d'entretien, contrats, procès-verbaux et rapports de contrôle sont réunis avec le syndic.
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Visite de l'immeuble
Relevé de l'état apparent des parties communes et des équipements, locaux techniques, caves et combles compris.
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Rapport et présentation
Le rapport est présenté à la première assemblée générale qui suit sa réalisation, où se préparent les arbitrages.
Qui peut réaliser un DTG
Le DTG est confié à un tiers dont les compétences sont fixées par décret : modes constructifs en gros œuvre et second œuvre, équipements techniques, pathologies du bâtiment, thermique, textes relatifs à l'habitat, notions juridiques de copropriété et gestion financière (art. D. 731-1 et suivants du CCH, décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016). Elles peuvent être réunies par plusieurs personnes d'une même structure, ce qui explique que la mission soit souvent portée par un bureau d'études techniques. Le professionnel doit fournir une attestation d'impartialité et d'indépendance et une assurance de responsabilité civile professionnelle.
Préparer la visite et réunir les documents
La qualité du rapport se joue en partie avant l'intervention. Réunissez à l'avance, avec le syndic :
- le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ;
- les plans de l'immeuble et des réseaux ;
- le carnet d'entretien et les contrats en cours ;
- les derniers procès-verbaux d'assemblée générale ;
- les rapports de contrôle des équipements collectifs.
L'accès aux locaux techniques, caves et combles conditionne la précision des constats : prévoyez les clés.
Du rapport à la présentation en assemblée générale
Le contenu du DTG est présenté à la première assemblée générale qui suit sa réalisation ou sa révision (art. L. 731-2 du CCH). C'est là que les arbitrages se préparent : demandez une restitution commentée par le professionnel plutôt qu'un simple envoi du document.
Décrivez l'immeuble en deux minutes : un diagnostiqueur ou bureau d'études partenaire intervenant à Angers vous recontacte avec une proposition chiffrée.
Combien coûte un DTG et qui le paie
Le prix d'un DTG est librement fixé par le professionnel et varie selon la taille de la copropriété, son architecture et sa localisation (fiche F32059). Reste la question qui décide souvent du sort de la résolution, celle du budget et de sa répartition.
Les facteurs qui font varier le devis
Aucun barème n'existe, et cette page ne publiera pas un tarif de référence angevin sans valeur. Les écarts entre offres s'expliquent par des paramètres identifiables :
- le nombre de lots et de bâtiments ;
- l'époque de construction et la complexité du bâti ;
- la présence d'un chauffage collectif, d'un ascenseur, de parkings ;
- la disponibilité des archives techniques ;
- l'intégration du diagnostic de performance énergétique.
Un devis se juge à son périmètre, jamais en valeur absolue.
Une dépense du syndicat des copropriétaires
La dépense est portée par le syndicat des copropriétaires et répartie selon les tantièmes. Elle ne figure pas parmi les charges récupérables auprès des locataires (fiche F32059) : un copropriétaire bailleur la supporte intégralement.
Nombre de lots, de bâtiments, année de construction, chauffage collectif : indiquez ces éléments et recevez un devis établi sur le périmètre réel de la copropriété, sans engagement.
DTG, DPE collectif et plan pluriannuel de travaux : trois documents distincts
Le DTG porte sur l'ensemble de l'immeuble, le DPE collectif uniquement sur l'énergie, et le projet de plan pluriannuel de travaux sur la programmation des travaux à dix ans. La confusion entre ces trois documents revient dans beaucoup d'assemblées.
| Critère | DTG | DPE collectif | Plan pluriannuel |
|---|---|---|---|
| Objet | Bilan général et énergétique | Étiquette énergétique | Programmation des travaux |
| Périmètre | Technique et énergétique | Énergie seule | Travaux et financement |
| Horizon | Dix ans | Néant | Dix ans, actualisable |
| Référence | Art. L. 731-1 et s. du CCH | Réglementation du DPE | Art. 14-2, loi du 10 juillet 1965, loi Climat et Résilience |
Où se renseigner et se faire accompagner à Angers
Avant de consulter un prestataire, une copropriété angevine peut solliciter gratuitement deux interlocuteurs publics que les pages commerciales ne mentionnent jamais.
Mieux chez moi est le service d'Angers Loire Métropole qui tient le rôle d'Espace conseil France Rénov' du territoire. Il accompagne les copropriétés et indique pouvoir subventionner un audit global partagé, des travaux d'amélioration énergétique, une mise en accessibilité ou une rénovation complète (angersloiremetropole.fr). C'est le point d'entrée pour articuler le DTG avec un projet de rénovation.
L'ADIL de Maine-et-Loire, référencée par l'ANIL, apporte une information juridique gratuite sur le fonctionnement de la copropriété, les règles de majorité et les travaux sur parties communes. Les aides aux travaux portées par le syndicat relèvent de l'Agence nationale de l'habitat (anah.gouv.fr), dont les dossiers se montent avant le démarrage du chantier.
Sources : CCH, art. L. 731-1 à L. 731-5 et D. 731-1 à D. 731-3 (Légifrance) ; loi ALUR du 24 mars 2014 ; loi du 10 juillet 1965, art. 24 et 14-2 ; décret n° 2016-1965 ; fiches service-public.gouv.fr F32059 et F36760 ; INSEE, RP2023, commune d'Angers (49007) ; Ville d'Angers ; Angers Loire Métropole ; ANIL ; Anah.